Ескроу-рахунок при покупці нерухомості


 2019-03-14 15:29:48



Ескроу-рахунок при покупці нерухомості

 На які гроші будувати? Кошти, отримані від продажу квартир, забудовник вкладає безпосередньо в будівництво будинків. За які ж гроші забудовник буде зводити житлові комплекси, якщо інвестор захоче віддати гроші не йому, а ескроу-агенту?

 У разі продажу нерухомості за допомогою ескроу-договорів забудовник вкладає в будівництво не власні кошти, отримані від інвесторів, а позикові. Якщо ескроу-агентом виступає банк, то він кредитує забудовника. Забезпеченням кредиту служать ті самі гроші, які чекають на рахунках передачі бенефіціару. Коли забудовник добудує будинок, він отримає кошти і погасить кредит, а прибуток забере собі.

 Якщо ескроу-агентом виступає нотаріус, забудовник також звертається за кредитом, але в цьому випадку в будь-який банк. Фінустанова відкриває йому кредитну лінію, якою девелопер і користується до завершення будівництва, погашаючи її потім грошима, отриманими з ескроу-рахунків.

 Переваги покупки нерухомості за допомогою ескроу-договорів такі:

 ніхто нікого не може обдурити. Забудовник отримує гроші за квартиру тільки тоді, коли вручає інвестору ключі від квартири;
 якщо угода не відбулася, депонент отримує свої кошти назад. Для цього не потрібно ходити по судах і доводити свої майнові права - ескроу-агент просто поверне вам гроші;
 звертаючись за кредитом в банк, забудовник отримує всю необхідну суму відразу. А при використанні коштів інвесторів може виникнути ситуація, коли їх не вистачає - наприклад, якщо погано йдуть продажу. У таких випадках будівництво можуть навіть заморожувати;
 на ескроу-рахунки не може бути накладено стягнення. Якщо депонент або бенефіціар визнаний банкрутом, пристави можуть накласти арешт на банківські рахунки, майно, нерухомість. Але ніхто не має права заарештувати кошти, що лежать на ескроу-рахунках.

 При всіх перевагах у ескроу-договорів є і ряд недоліків:
 - забудовник не може вкладати в будівництво власні кошти і повинен брати позикові. А за них слід платити банківський відсоток, і ці додаткові витрати ляжуть на плечі інвесторів;
 - ескроу-агенту доведеться заплатити. Фіксовану ставку або відсоток від угоди - не важливо, це в будь-якому випадку додаткові витрати;
 - на ескроу-рахунки, на відміну від депозитних, не нараховуються відсотки.

 Як купувати житло в новобудовах через ескроу-рахунки? Купівля нерухомості за договором ескроу проходить в три етапи.
 1-й: інвестор, тобто депонент, вибирає квартиру в житловому комплексі. Потім відкриває в банку ескроу-рахунок і вносить на нього суму, рівну вартості житла. З цього моменту він не може передумати і розірвати договір в односторонньому порядку;
 2-й: забудовник, тобто бенефіціар, виконує всі умови ескроу-договору. Найчастіше це введення будинку в експлуатацію та оформлення майнових прав. Після цього він звертається в банк і надає необхідну документацію;
 3-й: банк, тобто ескроу-агент, знімає гроші з ескроу-рахунку і передає їх забудовнику.